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关于《隆回县商品房预售款监管办法》（修订）的解读
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（修订）的解读
一、办法起草的必要性和主要依据
2011年，我县出台了《隆回县商品房预售款监管办法》，该办法对完善我县商品房预售制度，加强我县商品房预售资金监督管理，确保预售资金用于商品房项目工程建设，维护商品房交易双方的合法权益，有效防控楼盘烂尾风险，促进我县房地产市场健康发展发挥了重要作用。但原办法施行过程中出现了不适应我县当前房地产市场发展形势的情况，同时结合近年来我县商品房预售管理和预售资金监管工作中面临的新情况、新问题，修订新的办法、实现商品房预售科学规范管理迫在眉睫、势在必行，按照县委、县政府部署，我局在参考其他先进县市好的做法的基础上，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《湖南省城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）等有关法律法规、政策，结合我县实际情况，对原办法进行了修改。
二、起草过程
2017年7月份以来，我局多次组织相关业务股室去浏阳、郴州、宁乡等先进县市考察学习了商品房预售管理和预售资金监管工作中好的做法；并分别在化解房地产库存专题会议、房地产开发联席会议、房地产开发企业座谈会议上和建立商品房预售资金监管体系协商会议上，就商品房预售和资金监管这一方面工作结合原办法进行了研究讨论，认真听取了相关部门、房地产开发企业及监管银行的意见，对他们提出的看法、要求及改进意见进行了梳理整合。2017年12月份，开始了新《办法（草案）》的草拟工作，经反复修改于今年1月完成了初稿编制，合理修改了原办法中一些不适应当前房地产市场监管的条款。
三、主要内容
修订后的《办法》包括总则、预售款专用账户设立、预售许可、预收款缴纳、预售款使用、预售款专用账户撤销、罚则七个章节，共计四十八条。与原《办法》相比，本次修订作了如下修改：
1、第十二条修改为：同一预售人申请多个商品房预售许可证的，应当按每个商品房预售许可证的申请范围分别设立预售款专用账户，同一个项目分期实施的，只能每栋设立一个专用账户，并分别列账。
2、第十四条修改为:预售人申请办理《商品房预售许可证》，应当提交下列证件（复印件）及资料：
（一）商品房预售许可申请表；
（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；
（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；
（四）投入开发建设的资金(不含地价款和土地开发投入)达到工程建设总投资50%的有效证明材料；
（五）与银信部门签订的商品房预售款监管协议；
（六）商品房预售方案：预售方案应当说明预售商品房位置（楼层、房号、户型）、面积（套内建筑面积、公用公摊建筑面积）、明码标示销售价格（一房一价）、施工进度、竣工交付日期、物业专项维修资金缴存方案，物业管理方案等内容，并应当附预售商品房分层平面图；
（七）国土、规划部门出具的该项目当前工程建设情况同报建时建设用地情况和建设工程规划许可所载明的内容是否保持一致的证明材料。
3、第十七条增加了第二款：房地产开发企业应当自签约之日起30日内，向房产局市场股办理商品房预售合同登记备案手续，商品房自交付使用之日起90日内办理权属登记手续。房地产开发企业在办理商品房预登记备案时，必须提供预购人付款（定金、首付款、一次性）已入专用监管账户的银行进账单（一户一单，验原件存复印件），经房产局商品房预售资金监管办审查确认后方可登记备案，否则不予办理。
4、第十八条修改为：有下列情况之一的，县房产局不予办理商品房预售合同登记备案手续：
（一）未能提供监管银行出具的预购人付款已入专用账户凭证和预售人的收款发票的；
（二）预购人未按《商品房买卖合同》的约定付清首期预售款的。
5、第十九条修改为：办理了备案登记手续的商品房，预售人未经预购人同意，不得将已预售的房屋所有权用于抵押，县国土部门不得办理抵押登记。
办理了《商品房预售许可证》的在建工程，国土部门不得办理在建工程及其土地的抵押登记。
6、增加一条作为第二十一条：商品房预销售资金实行专用账号管理，专款专户、专款专存、专款专用，预售资金进账实行一户一单。房地产开发企业不得以任何理由和形式收取现金和另设其他账户收存预销售款项。
每月10日前，各房地产开发企业应将当月商品销售册、存入监管账户的银行凭证及银行对账单报房产局商品房预售资金监管办备查。
7、增加一条作为第二十六条: 商品房预售许可要按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金(不含地价款和土地开发投入)达到工程建设总投资的50%。合理调控商品房预售资金监管比例，监管比例按预售、封顶、综合验收三个时间节点控制在10%、5%、3%。
9、第三十条修改为：预售人设立的商品房预售款专用账户内的款项在按本办法规定撤销专用账户前，只能用于本办法第二十七条、第二十九条规定事宜，不得挪作他用。
10、第三十二条第一款第一项修改为：（一）专用账户余额不符合本办法第二十六条之规定；
11、第三十三条第二款修改为：各监管银行必须按照监管协议条款履行职责。监管银行必须明确专人负责，按揭款项须直接划入监管账号，确保资金全额、全程监管。监管银行在拨付预售款项时，须凭房产局签字确认后的资金使用审批表及网上系统派工方可支付相关款项，切实做到先批后付，严禁擅自拨付监管账户资金。每月10日前，各监管银行将专用账户上一月资金收支情况形成报表送县房产局备案。
12、第三十五条增加第二款：各建筑施工单位应将施工合同、资质证书、法人代表、项目负责人、财务负责人身份证明、开户银行及账号、银行印鉴等相关材料送房产局商品房预售资金监管办备案（所提交资料验原件存复印件并加盖公章）。
此外，对部分条文的文字和条文的顺序作相应的调整和修改。
隆回县房产局
2018年3月16日
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