关于《隆回县商品房预售款监管办法》（修订）的解读_法规文件解读

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关于《隆回县商品房预售款监管办法》（修订）的解读

文件名称:	关于《隆回县商品房预售款监管办法》（修订）的解读
统一登记号:
索引号:	4305240029/2021-00224	发文编号:	隆政发〔2021〕3号
公开目录:	法规文件解读	公开责任部门：	隆回县司法局
发文日期:	2021-05-11	公开形式:	主动公开
生效日期 :	2021-05-11	有效期:	永久

一、制定基本情况和必要性
2018年，我县修订出台了《隆回县商品房预售款监管办法》（隆政发[2018]2号），该办法对完善我县商品房预售制度，加强我县商品房预售资金监督管理，确保预售资金用于商品房项目工程建设，维护商品房交易双方的合法权益，有效防控楼盘烂尾风险，促进我县房地产市场健康发展发挥了重要作用。我县房地产业纳税占总税收的40%以上，为经济发展做出了较大的贡献，在当前和今后一段时期仍然为县域经济支柱产业。随着国家宏观调控政策的完善，现阶段房地产出现了一些新情况、新问题。为进一步实现稳地价、稳房价、稳预期房地产工作目标，有必要对《办法》作适当修订。修订办法主要出于三个方面的因素考虑：
（一）政策层面。一是国家、省人民政府规定预售许可标准为投入建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，我县规定为50%，《办法》关于预售许可标准的制度设计符合当时我县房地产由乱到治特定发展阶段的管理需求，现阶段却显得有点偏高。二是房地产金融政策的进一步收紧，房开企业面临更大的资金压力。今年起国家对房地产实行更严格的金融管控，投放房地产贷款实行额度红线控制，并对违规进入楼市资金严格清理，房开企业政策融资趋紧，资金压力明显加大。三是“交房即交证”改革对房开企业在资金组织、合同履行、税收缴纳等各方面提出来了更高要求。因此需要适当降低预售许可标准。
（二）客观情况。我县房地产销售面积2018年达到75万平方米，前年和去年连续两年下滑，分别为65万、38万平方米，三年销售均价4400、5200、5600元每平方米。目前库存住宅、商铺、车位48万平方米、37万平方米和1.7万个。数据说明一方面受新冠疫情影响去年房产成交数量大幅下降，价格小幅上扬，市场刚需占比有所减少，改善性需求明显加大，市场趋于理性。另一方面存量房去化周期有所延长，加上今年新开盘项目大幅增加，预计房地产市场竞争将加剧，风险防控需加强。同时为结合做好国家税收保障工作，需要适当提高预售资金监管比例。
（三）区域平衡。经调查比较市三区、邵东市、武冈市、洞口县等周边县（市），我县预售资金监管比例相对偏低，造成区域政策不平衡。同时结合近年来我县商品房预售管理和预售资金监管工作中面临的新情况、新问题，修订新的办法、实现商品房预售科学规范管理迫在眉睫、势在必行，按照县委、县政府部署，在参考其他先进县市好的做法的基础上，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《湖南省城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）等有关法律法规、政策，结合我县实际情况，对原办法进行了修改。
二、起草过程
2020年9月份以来，住建局多次组织相关业务股室去邵东、武冈、洞口等先进县市考察学习了商品房预售管理和预售资金监管工作中好的做法；并分别在房地产开发联席会议、房地产开发企业座谈会议上和政府常务会议上，就商品房预售和资金监管这一方面工作结合原办法进行了研究讨论，认真听取了相关部门、房地产开发企业及监管银行的意见，对他们提出的看法、要求及改进意见进行了梳理整合。2021年1月份，开始了新《办法（草案）》的草拟工作，经反复修改于今年3月完成了初稿编制，合理修改了原办法中一些不适应当前房地产市场监管的条款。
三、制定依据
按照县委、县政府部署，在参考其他先进县市好的做法的基础上，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令29号）1995年1月1日公布、《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）1995年1月1日发布、湖南省《城市商品房预售管理实施细则》（湘建[1995]房字第230号）1995年7月1日发布、《湖南省物业管理条例》（2018年7月19日发布）、《邵阳市新建商品房“交房即交证”改革试点实施方案》（邵市政发[2021]1号）2021年1月21日发布、《隆回县商品房预售款监管办法》（隆政发[2018]2号）2018年3月5日发布，等有关法律法规、政策，结合我县实际情况，对原办法进行了修改。
四、主要内容
修订后的《办法》包括总则、预售款专用账户设立、预售许可、预收款缴纳、预售款使用、预售款专用账户撤销、罚则七个章节，共计四十八条。与原《办法》相比，本次修订作了如下修改：
1、“监管办法”中所称“房产局”修改为“县住房和城乡建设局”，“县国土部门、规划部门”统一修改为“县自然资源局”。
　　２、第二条修改为：本办法所称商品房预售款，是指依法成立的房地产开发经营企业依法将其开发的商品房在竣工验收前出售，由预购人按合同约定支付的定金、保证金、一次性付款、首付款、银行按揭款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款。
　　本办法所称预售人，是指预售商品房的房地产开发企业。
　　本办法所称预购人，是指购买预售商品房的单位或个人。
本办法所称监管银行，是指商品房预售款专户的开户银信部门（包括其他金融机构）。
3、第十二条修改为：同一个项目，预售人可设立一个或多个预售款专用账户；同一个项目分期实施的，应当按期数分别设立专用账户，每期单独列账。
4、第十三条修改为：预售人因开发规模、按揭额度等原因，需要增加或变更监管银行的，应当由预售人和监管银行到县住房和城乡建设局申请办理商品房预售监管增加或变更手续。
5、第十四条第四款修改为项目开发建设形象进度达到40%。
6、第二十六条修改为:预售人申请使用商品房预售款，应当按照工程建设进度提出用款申请，支出后监管账户里的资金余额占累计商品房预售款的比例，在预售商品房楼栋封顶前、封顶后和竣工联合验收后三个不同时段分别不得低于12％、7％、5％的比例规定。
　　预售后已封顶楼栋的商品房预售款，可以根据实际情况，在保留该楼栋累计预售款7％的前提下，合理调剂使用到同一房地产开发项目的其他在建预售楼栋。
7、第三十三条增加第二款：截至房屋竣工联合验收尚未出售及开发建设单位自留的物业，房地产开发企业应当在申请竣工联合验收前，将首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金管理专户。如未按规定缴存的,可从监管的预售资金中划转物业专项维修资金管理机构。
第三十三条增加第三款：房地产开发企业在竣工联合验收前，应当按照物业建筑安装总造价百分之三的比例交存物业保修金，作为物业保修期内物业维修费用的保障。如未按规定缴存的, 可从监管的预售资金中划转物业保修金管理机构。房地产开发企业在物业保修期内未及时履行保修义务时，业主或者物业服务企业可以申请使用物业保修金予以维修。
此外，对部分条文的文字和条文的顺序作相应的调整和修改。

原文链接：隆回县商品房预售款监管办法

（ 一审： 二审： 隆回县 三审： 隆回县司法局）

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